Покупка квартиры – дело хлопотное, но радостное. Чтобы конечный результат этих хлопот не был омрачен неожиданными проблемами, необходимо быть внимательными на всех стадиях покупки. И несмотря на то, что в наше время большинство операций с недвижимостью проводят риэлторы, нашей покупательской внимательности это не отменяет.
Какие подводные камни могут поджидать покупателя и как их избежать? Советы дает кандидат юридических наук, директор ООО «Центр правовой помощи» Игорь Губенок.
– Первое, на что следует обратить внимание, это юридическая чистота квартиры, – отмечает он. Все обременения (такие, например, как залог) с нее должны быть сняты. Квартиру должен продавать либо сам собственник, либо иное лицо на основании нотариальной доверенности.
Не прописан ли кто-нибудь?
Чтобы не иметь в будущем непредвиденных проблем, нужно предварительно убедиться, что в покупаемой квартире никто не зарегистрирован по месту жительства. Это подтверждается выпиской из лицевого счета, которую необходимо взять в управляющей компании. Но надо иметь в виду, что выписку выдадут только собственнику – то есть вам, как покупателю, необходимо потребовать этот документ с продавца перед заключением сделки.
Если в квартире кто-то зарегистрирован, проблем может быть несколько: во-первых, люди могут отказаться выписываться с жилплощади, и тогда вам придется обращаться в суд с иском о признании этих лиц утратившими право на жилое помещение в связи с приобретением этой квартиры другим лицом.
Однако бывают случаи, когда прописанного вообще невозможно выписать – например, если человек, имеющий право на приватизацию жилплощади, отказался ее приватизировать, он сохраняет пожизненное право на проживание в этой квартире. Такого жильца вы не сможете выписать из вашей новоприобретенной квартиры даже по суду со всеми вытекающими отсюда последствиями. Иными словами, хотя прописанный и не имеет права собственности на жилое помещение или его часть, проживать он там может. И если вы вдруг откажетесь его впустить, этот человек имеет право обратиться в суд с иском об устранении препятствий в проживании и определении порядка пользования жилым помещением. Если квартира состоит из нескольких комнат, он сможет одну из них, к примеру, отсудить и беспрепятственно в ней проживать.
Итак, чтобы удостовериться, что в квартире никто не прописан, требуйте у продавца выписку из лицевого счета.
Не было ли перепланировки?
Если в квартире была проведена перепланировка, в будущем у покупателя могут возникнуть проблемы – например, с ее продажей.
Поэтому продавца надо попросить показать техплан жилья и сравнить его с тем, что есть в квартире по факту.
Удостоверьтесь, не перенесены и не снесены ли стены, не расширены ли те или иные помещения и т.п. Если квартира перепланирована, предложите продавцу узаконить перепланировку.
Это делается через суд, причем в некоторых случаях узаконить ее невозможно: – например, если уменьшены размеры кухни. В любом случае, узаконить перепланировку – дело затратное и весьма не быстрое. И лучше будет, если этим займется продавец.
Дела семейные
Если квартира была приобретена в браке, для ее продажи одним из супругов необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга на сделку. Если этого документа нет, на этапе регистрации сделки в госорганах в регистрации могут отказать. И даже если сделку пропустят, есть опасность, что другой супруг может потребовать признать ее недействительной. Так что проблем, увы, в таком случае тоже не избежать.
Риски доверенности
Если жилье продается по доверенности, также присутствуют некие риски. Во-первых, доверенность имеет срок действия, поэтому убедитесь, не просрочена ли она. Во-вторых, необходимо тщательно изучить, какие именно права предоставляет доверенность: например, в ней может отсутствовать право на продажу квартиры или на получение денег за нее. Если вы не проявите должной осмотрительности, может случиться, что вы отдадите деньги неуполномоченному лицу и просто-напросто потеряете их.
Встречались в юридической практике и случаи, когда квартира продавалась по доверенности, выданной уже умершим человеком. А ведь согласно Гражданскому кодексу такая доверенность недействительна. Так что при покупке квартиры по доверенности будьте предельно внимательны!
И это еще не все проблемы, которые могут возникнуть при покупке квартиры на вторичном рынке. О других мы расскажем в следующих номерах нашей газеты.
Share the post "На риэлтора надейся, а сам не плошай"